ОСББ портал

Починаємо знайомити з матеріалами проекту USAID "Муніціпальна енергетична реформа в Україні".

Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних житлових будинках» зобов’язує мешканців (до 1 липня 2016 року) або створити ОСББ, або обрати управляючого будинку. Інакше управляючого призначить міська влада. В більшості випадків перехід до управління будинками за активної участі мешканців дозволяє суттєво скоротити витрати на утримання будинку або за збереження рівня квартплати значно покращити рівень обслуговування.

У цьому матеріалі проект USAID «Муніціпальна енергетична реформа в Україні» розглядає основні питання, а саме: вже функціонуючі ОСББ (створені до 15 липня); нові ОСББ (створеня після цієї дати); будинки, де НЕ створено ОСББ.

З 1 липня набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

У цьому матеріалі коротко розглянемо основні питання, які у зв’язку з новим Законом турбують вже функціонуючі ОСББ.

1. КОЛИ ВАРТО ВИКОНАТИ ПРИВЕДЕННЯ СТАТУТУ ОСББ ВІДПОВІДНО ДО НОВОГО ЗАКОНУ?

Пунктом 3 «Прикінцевих і перехідних положень» Закону передбачено, що «статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону».

Закон не встановлює жодних кінцевих строків для приведення статутів у відповідність до нового законодавства. Тобто, ОСББ не обмежене жодними строками і може внести необхідні зміни до свого статуту в будь-який час, коли вважатиме це за необхідне. Однак, з огляду на те, що статут конкретного ОСББ має відповідати Типовому статуту (ч.1 ст.7 закону про ОСББ), а наразі нова редакція Типового статуту не затверджена, то рекомендуємо дочекатися нової редакції, і лише потім проводити загальні збори, на яких затверджувати нову редакцію свого статуту.

2.  ЯК ПРОВОДИТИ ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ?

Отже, загалом слід і надалі керуватися чинним статутом конкретного ОСББ. Але давайте подивимося, в чому чинні статути ОСББ (за основу візьмемо чинний Типовий статут) суперечать новоприйнятому закону:

1) Членство. Зміни до закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» скасували поняття «членства» в ОСББ, передбачивши рівну участь у справах ОСББ всіх співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з цими змінами, участь у загальних зборах і голосуванні можуть брати всі співвласники, незалежно від колишнього «членства». Отже, на загальні збори слід запросити ВСІХ співвласників багатоквартирного будинку.

2)Кворум. Закон більше не передбачає «кворуму» на загальних зборах для прийняття рішень: скільки би співвласників не прийшло - загальні збори є правомочними, і голосування проводиться.

3) Підрахунок голосів. Закон не випадково скасував поняття кворуму - адже натомість він вимагає рахувати голоси не від «кворуму», а від загальної кількості голосів співвласників (ч.14 ст.10 закону про ОСББ). За загальним правилом, рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини голосів усіх співвласників. Кваліфікована більшість у 2/3 голосів усіх співвласників передбачена для таких питань: визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, реконструкція та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд.

4)Розподіл голосів. Закон передбачає розподіл голосів пропорційно площі, що належить співвласникам. Однак при цьому передбачає, що статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Тобто, щодо того, як рахувати голоси - за площами, за кількістю співвласників, за кількістю квартир тощо - керуємося своїм чинним статутом.

5)Письмове опитування. Якщо раніше письмове опитування було лише необов’язковою можливістю, передбаченою лише Типовим статутом (і з невизначеним порядком проведення), то тепер воно є обов’язковим згідно з законом. Зміни до закону про ОСББ (ч.15 ст.10 закону про ОСББ) передбачили, що письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах, проводиться обов’язково, якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не було набрано необхідної кількості голосів «за» або «проти». На проведення опитування дається 15 днів. Звернемо увагу, що для ЗАГАЛЬНИХ зборів порядку письмового опитування закон не визначає. На нашу думку, це дозволяє використовувати порядок проведення письмового опитування, передбачений чинним статутом конкретного ОСББ (якщо він дійсно визначений статутом) - з урахуванням наведених вище застережень щодо «членства», «кворуму» і порядку визначення кількості голосів. А тим ОСББ, які не мають визначеного статутом порядку письмового опитування, рекомендуємо - в порядку аналогії - використовувати правила проведення письмового опитування, передбачені статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (як для будинків без ОСББ).