ОСББ портал

Що таке прийняття будинку на баланс ОСББ, як оминути приховані перешкоди під час прийняття будинку на баланс ОСББ, сучасний стан та перспективи процесу передачі ОСББ будинку та технічної документації.

Філософія балансу: to be or not to be?

Першим кроком діяльності ОСББ після завершення державної реєстрації є прийняття будинку на власний баланс. Багато хто вважає, що даний крок є лише формальним, або ж узагалі створення об’єднання у будинку автоматично означає, що ОСББ має право обслуговувати свій будинок. Частина керівників ОСББ та представників громадських організацій вважають, що дана тема не потребує додаткових досліджень. Однак, як показує практика прийняття будинку на баланс є першим випробуванням для новоствореного ОСББ, та багато в чому визначає наперед «долю» обєднання.

Що таке прийняття будинку на баланс ОСББ?

Насамперед варто з’ясувати, що означає прийняття будинку на баланс ОСББ? Термін баланс сам по собі є фінансово-бухгалтерським визначенням і використовується для ведення обліку в бухгалтерії наявного у власності юридичної особи майна. При передачі житлового комплексу з балансу забудовника чи органів місцевої влади на баланс ОСББ, його обліковують поза балансом, як безоплатно одержаний. Житловий будинок відображають в аналітичному обліку. Відповідно у податковому обліку амортизація житлового будинку не нараховується. У бухгалтерському обліку амортизацію нараховують відповідно ДО П(С)БО № 7 "Основні засоби".

Однак постанова Кабінету Міністрів України №1521 від 11 жовтня 2002 р. «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає порядок набуття у ОСББ прав на обслуговування свого будинку. Також згідно Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказому Держжитлокомунгоспу     України від   17.05.2005 N 76, балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) визначається як власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

Згідно Цивільного кодексу України багатоквартирний будинок в Україні перебуває у спільній сумісній власності усіх власників житлових та нежитлових приміщень у будинку. Тобто фактично прийняття будинку на баланс не означає набуття ОСББ права власності на багатоквартирний будинок, а надає право обслуговувати будинок. Адже вище згадані Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій саме визначає що балансоутримувач будинку зобов’язаний проводити планові(загальні та профілактичні), позапланові огляди жилих будинків, вести журнал обліку результатів огляду, організовувати і планувати поточний ремонт, організовувати і здійснювати технічний нагляд. Тобто фактично Закон України «Про ОСББ» та постанова Кабінету Міністрів України №1521 стали заручниками застарілості та недосконалості інших норм законодавства України, які визначають вимоги до утримання та обслуговування багатоквартирних будинків.

Як правильно прийняти рішення про прийняття будинку на баланс ОСББ?

Процедура прийняття будинку на баланс ОСББ визначається порядком який затверджено постановою Кабінету міністрів України «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» від 11 жовтня 2002 р. № 1521. Згідно встановленого порядку даною постановою передбачається прийняття будинку на баланс ОСББ за рішенням загальних зборів ОСББ. Згідно п.2 поряду «Передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс» виключно до компетенції загальних зборів ОСББ відноситься питання визначання форми та способу управління багатоквартирним будинком.

Перед загальними зборами будинку чинне законодавство визначає такі варіанти визначання способу управління будинком:

·прийняття житлового комплексу на баланс об'єднання;

·залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору);

·передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.

Отже, щоб правильно скликати загальні збори, потрібно скликати засідання правління яке приймає рішення про скликання загальних зборів та пропонує порядок денний для останніх. Рішення правління об'єднання приймається 2/3 голосів від загальної чисельності членів правління. Згідно типового статуту ОСББ повідомлення про проведення загальних зборів членів об'єднання надсилається в письмовій формі і вручається кожному члену об'єднання під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) на вказану адресу. Повідомлення надсилаються не пізніше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів.

Загальні збори вважаються правочинними, якщо на них присутні більше половини членів об'єднання. Для прийняття рішення загальними зборами про прийняття будинку на баланс об'єднання потрібно мати згоду 3/4 голосів присутніх на зборах членів об'єднання. У протоколі рішення загальних зборів потрібно призначити комісію із рекомендованим складом не менше трьох власників приміщень у будинку. На перший погляд кількість членів комісії у складі трьох осіб є малою, однак як показує практика така кількість є оптимальною та досить мобільною при прийнятті рішень. Також даними загальними зборами потрібно затвердити кошторис, розрахунок вартості утримання одного квадратного метру житлової площі та внески власників приміщень на утримання будинку та прибудинкової території. Чинне законодавство дозволяє здійснювати затвердження внесків на розсуд мешканців,не лише із розрахунку одного квадратного метру, а однаково для усіх однокімнатних, двокімнатних, три кімнатних або інших квартир.

Прийняття будинку на баланс ОСББ. Акт прийому-передачі житлового комплексу із балансу на баланс.

Першим кроком комісії по прийняттю будинку на баланс ОСББ має стати формування заяви та її реєстрація у попереднього балансоутримувача будинку. До заяви необхідно додати витяг із протоколу - рішення загальних зборів про прийняттю будинку на баланс ОСББ. Якщо будинок знімається із обслуговування місцевої ради – балансоутримувачем буде звісно місцевий ЖЕК, районна адміністрація в місті або ж сама міська рада. Якщо ж будинок є новобудова, «по замовчуванню» рахується, що балансоутримувачем будинку є фірма забудовник.

Однак при пошуку балансоутримувача свого будинку можуть бути і труднощі. Наприклад,коли підприємство, організація, установа є ліквідованою у встановленому законом порядку, майно передано/або не передано іншій організації, яка дивним чином під час приймання документів від попереднього балансоутримувача не отримала саме документів нажитловий будинок, останній залишається без будь якого обслуговування. Або ж господарська організація котра обслуговувала будинок також була ліквідована і далі обслуговувати будинок немає кому. Для прикладу це будинки колишніх військових заводів, закритих шахт, швейних фабрик, навчальних закладів та інших. У такому випадку, тобто коли неможливо знайти попереднього балансоутримувача та призначити обслуговуючу організацію, немає до кого подати заяву про зняття будинку із балансу - мешканцям потрібно зареєструвати ОСББ та звернутися до суду із позовною заявою про встановлення факту та визнання даного ОСББ балансоутримувачем свого ж будинку.

Однак, якщо ж все-таки із попереднім балансоутримувачем будинку можливо встановити контакт, комісії щодо прийняття будинку на баланс ОСББ разом із представниками попереднього балансоутримувача потрібно провести визначення та оцінку технічного стану будинку. Основним документом, який фіксує перехід права обслуговування багатоквартирного будинку є затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №1521 від 11 жовтня 2002 р. «Акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс». Згідно вище згаданої постанови КМУ датою передачі будинку із балансу на баланс є дата підписання акту прийому передачі.

Підводні камені та перелік технічної документації на будинок

Необхідними додатками до акту прийому передачі будинку на баланс ОСББ є технічна документація на будинок. До мінімального складу технічної документації входить:

·технічний паспорт на будинок

·плани поверхів

·схеми інженерного обладнання, у тому числі: холодного та гарячого водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, домові книги

·план земельної ділянки,

·акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж, тощо.

У разі втрати плану земельної ділянки, технічний паспорт будинку або технічна документація виготовляються чи відновлюються за рахунок підприємства, установи чи організації, з балансу яких передається житловий комплекс або його частина, протягом місяця після надходження відповідного звернення від об'єднання.

Звісно на практиці якщо будинок передається із балансу місцевої влади, підприємства, установи чи організації і якщо він був побудований в період масової забудови 60-70 років, технічна документація на нього або ж узагалі буде відсутня або ж у кращому випадку буде застарілою і використовувати її буде вкрай важко. Виготовлення і документації за рахунок попереднього балансоутримувача, для прикладу візьмемо місцеву раду, здійснюватиметься за рахунок коштів бюджету розвитку, у якому на виконання даної норми закону може узагалі не бути. Також необхідною умовою для виділення коштів на виготовлення технічної документації для ОСББ є наявність прийнятої на сесії місцевої ради програми підтримки та розвитку ОСББ у місті, якої також може не бути.

Станом на сьогодні практика передачі будинків на баланс ОСББ містить значну кількість неузгодженостей та суперечностей. Для прикладу,у будинку в якому мешканці планують створити ОСББ знаходяться нежитлові приміщення, які місцева рада, не маючи свідоцтв на право власності на них, здає в оренду або ж у будинку у нежитловому приміщенні знаходиться цілий ЖЕК, який звісно як не хоче виселятися із свого приміщення так і платити внески на утримання будинку та прибудинкової території. Практика прийому-передачі будинку на баланс ОСББ також знає досвід банальної крадіжки попереднім балансоутримувачем у мешканців не лише таких дрібних речей як наприклад загальнобудинкового електричного лічильника, а й навіть підвалів чи дахів у будинках. У разі настання таких випадків радимо керівникам ОСББ звертатись до правоохоронних органів.

Сьогодні в Україні постійно триває дискусія: потрібний термін баланс для ОСББ чи непотрібний? ГО «Ресурсний центр для ОСББ» вважає, що дана процедура повинна обов’язково бути, її правила та порядок потрібно вдосконалити та зробити більш жорсткими. Однозначно, що потрібно даний процес перейменувати у адекватності до його сутності, для прикладу «Прийом передача житлового комплексу із балансу на обслуговування ОСББ»! Однак яка б не була назва сам процес ще потребує додаткового вивчення та аналізу.

Васюта Михайло